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2012Février11 Renégociation & Pénalité Hypothécaire

RENÉGOCIER VOTRE PRÊT HYPOTHÉCAIRE

Malgré les Pénalités "Hyppopotamesques" !!!

 

 


 

 

Les taux d'intérêt hypothécaire ont connu une baisse importante au cours des dernières années et surtout, au cours des derniers mois.

 

Les taux sont bas et vous vous demandez si vous devriez renégocier votre contrat hypothécaire ? Avant de signer un contrat de résiliation, je vous invite à faire, au préalable, vos propres calculs.

 

 

Résiliation du contrat hypothécaire

 

Si vous avez une hypothèque fermée, votre institution financière peut vous permettre de résilier votre contrat hypothécaire, mais elle n'est pas obligée de le faire ! Les conditions contractuelles diffèrent selon les prêteurs hypothécaires. Alors, lisez d'abord votre contrat ...

 

Si votre institution financière vous permet de résilier votre contrat, vous devrez probablement payer une pénalité.

 

 

Calcul de la Pénalité

 

Résilier son prêt hypothécaire implique habituellement des frais de pénalité; un montant qui peut s'élever à plusieurs milliers de dollars. Elles sont parfois "hyppopotamesques" !!!

 

Si vous devez payer une pénalité, les calculs sont décrits dans votre contrat hypothécaire. Cependant, il existe une loi fédérale sur l'intérêt qui sert à calculer le montant qu'une institution financière peut imposer comme pénalité.

 

Les frais de pénalité sont habituellement déterminés en fonction du taux d'intérêt actuellement en vigueur sur votre prêt existant, du taux d'intérêt du marché, du solde impayé de votre emprunt et de la période qui reste avant l'échéance du terme.

 

Plus précisément, il y a deux méthodes, ou façons, de calculer la pénalité et le prêteur va retenir le montant le plus élevé des deux. Bref, la pénalité qui lui rapporte le plus !

 

Méthode 1 - 3 mois d'intérêts

 

C'est la méthode la plus simple. La pénalité correspond à un paiement de 3 mois d'intérêts.

 

Formule :

 

Solde X Taux X 3/12

 

 

Méthode 2 - Différentiel de taux

 

C'est la méthode la plus complexe. Il faut obtenir le taux du marché pour l'équivalent du terme restant, c'est-à-dire le taux hypothécaire pour cette durée. La pénalité sera donc calculée en fonction de l'écart entre le taux en vigueur et le nouveau taux du marché pour le terme restant.

 

Formule :

 

(Taux Vigueur - Taux Marché) X Solde X Terme Restant/12

 

 

De façon générale :

 

Plus le temps à faire avant l'échéance du prêt original est long ...

 

ET

 

Plus la différence de taux d'intérêt entre le prêt initial et le taux du marché est élevée ...

 

... Plus la pénalité sera élevée.

 

 

La pénalité est légitime mais vous constaterez qu'elle permet au prêteur de se rembourser pour les intérêts perdus par le bris du contrat. En acceptant de renégocier votre hypothèque, le prêteur ne vous fait pas de faveur, ni de cadeau !

 

En plus de la pénalité, d'autres frais sont aussi à considérer :

 

1) Frais administratifs

2) Frais juridiques

3) Remboursement de toute remise en argent obtenue lors de l'approbation de l'hypothèque actuelle

 

Votre prêteur peut décider de renoncer à une partie ou à la totalité de ces frais mais seulement si vous lui demandez ... Alors, négociez !!!

 

Vous connaissez le montant de la pénalité et des autres frais. Il vous faut maintenant répondre aux questions suivantes :

 

- Vais-je économiser assez d'argent après avoir payé la pénalité

 

- Est-ce que les taux d'intérêt pourraient baisser davantage pendant la durée de mon emprunt hypothécaire ?

 

- Est-ce que les taux d'intérêt seront sensiblement plus élevés à l'échéance de mon prêt, soit au renouvellement ?

 

 

Un Exemple ...

 

Hypothèque originale de 225,000$, négociée il y a 3 ans, avec un taux d'intérêt annuel de 5,25%, pour une période d'amortissement de 30 ans et un terme de 5 ans. Le solde du prêt hypothécaire est actuellement de 207,336$. Le taux offert, pour une nouvelle hypothèque, est de 4,0%, soit une réduction de taux de 1,25%.

 

Comme le taux du marché pour une hypothèque de 2 ans est de 3,25%, nous pouvons calculer le montant de la pénalité : 

 

 

 

La pénalité est donc de 8,293$, ce qui nous donne un ratio sur le solde impayé de 4,0%.

 

Après 2 ans, l'économie en intérêts n'est que de 5,289$, un montant bien inférieur à celui de la pénalité :

 

 

 

 

À première vue, la stratégie n'est pas avantageuse ... Cependant, lors du renouvellement, si le taux d'intérêt est à 5,5%, vous auriez économisé 9,383$ sur une période de 3 ans en acceptant l'offre de renégociation hypothécaire : 

 

 

 

 

Sur un terme de 5 ans, l'offre hypothécaire vous aurait permis une économie en intérêts de 6,379$ en plus d'avoir remboursé 3,948$ de plus sur le capital !

 

 

Un Truc !

 

Pour savoir si çà vaut la peine de renégocier votre prêt, divisez le montant de la pénalité par le solde de l'hypothèque et divisez ensuite ce pourcentage par le terme du nouveau prêt hypothécaire.

 

Dans notre exemple :

 

8,293$ / 207,336$ = 4,0%

 

4,0% / 5 = 0,80%

 

Finalement, additionnez ce pourcentage au taux sur l'offre hypothécaire :

 

4,0% + 0,80% = 4,80%

 

 

Si vous croyez que le taux d'intérêt, lors du renouvellement, sera supérieur au taux obtenu, alors la renégociation est financièrement avantageuse. Ce n'est qu'un taux estimatif mais il pourra vous guider dans vos réflexions et vos analyses.

 

 

Réduire & Éliminer la Pénalité ?

 

Il existe certaines façons de réduire ou d'éliminer la pénalité :

 

1) Transférer l'hypothèque sur un nouvel achat

2) Prise en charge de l'hypothèque par un acheteur

3) Prolonger la durée et obtenir un taux pondéré, ou taux mixte

4) Majorer le nouveau taux pour inclure la pénalité

5) Effectuez le remboursement annuel permis de 15% ou 20%

6) Négociez avec votre prêteur

7) Changez d'institution financière; le nouveau prêteur sera peut-être prêt à payer les frais et la pénalité, en totalité ou en partie ...

 

 

Conclusion

 

La renégociation d'un prêt hypothécaire pour bénéficier des bas taux d'intérêt pourrait vous sauver beaucoup d'argent. Malgré les frais et les pénalités "hyppopotamesques" imposés par les institutions financières, résilier son contrat hypothécaire avant terme peut s'avérer une stratégie financière très intéressante.

 

Je vous encourage à faire vos calculs !

 

 

 

 

 

 

 

 

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12/02/2012
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